宅建士試験受講者様から弊社に届いたご質問（一部抜粋）
1	建築基準法の規定によれば、高さ31ｍを超える部分の床面積が500 ㎡以下の建築物には、非常用昇降機は不要である。 （設問No1551） →31ｍ超の建築物には非常用昇降機を設けなければならない（34条）とありますが、 　31ｍを超える部分の床面積500㎡以下、とは、どういうことでしょうか。
2	法令テキストP２５(その他の規制内) ２．都市計画で建築物の敷地面積の最低限度を設ける場合「200㎡」を超えてはならない。 →この一文が良くわかりませんでした。 第一種低層住居専用地域内の建築物では、「敷地面積の最低限度に関する制限を都市計画で定める場合、200㎡を超えない範囲でなければならない」とありますが、それとは関係のないものでしょうか。
3	夫婦間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除の適用要件には、５つあります。この場合、5つすべて適用しなければ配偶者控除をうけることができないのでしょうか。あるいは、　5つのうち一つでも適用できれば控除を受けることができない。そこを教えていただけないでしょうか。
4	SPM2020基礎編　宅建業法　505 「Ａが、甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲につきその媒介を業として行おうとする場合、免許を受ける必要はない。」との問題ですが判定で免許が必要となります。 一方、【過去問】（平成15年問30）では　免許は必要ないとあります。この違いは何なのでしょうか？ 　 問30　肢3「甲県住宅供給公社Ｄが、住宅を不特定多数に継続して販売する場合、Ｄは免許を受ける必要はない。」
5	業法３の713の設問文中には専属専任媒介の言葉がないのに、解説では専属専任媒介契約が出てくるのは何故ですか？ 　（No713） 　媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければなら 　ない。また、専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上（依頼者が当該宅地建物取引業者が探索 　した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあっては、2週間に1回以上）報告しなければならない。
6	No721の解説において、重要事項説明対象ではないとのことですが、そもそもNo721が、どうして35条の重要事項説明とかかわってくるのかわかりません。締結時に関する 　ものは37条書面なのでは？37条1項12号には「租税その他公課負担に関する事項」は必須記載事項であると規定されています。違反にならない理由を教えて下さい。 　No721「宅地建物取引士が売買契約締結に際し、租税その他の公課の負担に関する事項は、説明しなくとも宅地建物取引業法の規定に違反しない。」
7	農地法3条の農業委員会の許可不要なものとして包括遺贈がありますが、特定遺贈も同様に許可不要なのでしょうか。 　それとも、包括遺贈は許可不要で農業委員会に届け出をするだけでよくて、特定遺贈は原則通り、許可が必要になるのでしょうか。
8	SPM実践編権利３（1857）⇒解答：設問通り⇒解説：時効完成前：登記不要　完成後：登記必要とあります。設問通りでなく、誤りではないでしょうか？ 　No1857「Ｂは所有の意思を持って、平穏かつ公然にＡ所有の甲土地を占有している。ＤがＢの取得時効完成前にＡから甲土地を買い受けた場合には、Ｄの登記がＢの 　取得時効完成の前であると後であるとを問わず、Ｂは、登記がなくても、時効による甲土地の所有権の取得をＤに対抗することができる。」
9	問題集問930の保証協会の重要事項説明書に関する質問で、解答には、「宅建士が説明させる必要がない」とありますが、宅建士のやるべきことは、重要事項の説明では 　ないでしょうか。（相互が宅建業者である場合を除く）なにか勘違いをしてしまっている様です。解説願います。
10	私が持っている市販のパーフェクト宅建の一問一答問題の中に平成14年「37条書面は宅地または建物の取引にかかる契約書は本来別個のものなので、取引の契約書とは 　別に当該書面を作成し、交付しなければならない」という問題の解説に37条書面は契約書で代用することができるので×と解説されていたため、35条書面も同じように 　代用できるのかなと疑問に思いご質問した次第です。教えて下さい。37条書面では、契約書で代用できると思いますが、35条書面は、契約が成立するまでにしなければ 　ならないため、契約書に代用できないという認識であっておりますでしょうか。また、34条の媒介契約書も、契約したら、遅滞なく作らなければいけないので、契約書に 　代用できないという認識で間違いないでしょうか。
11	根抵当権で後順位取得者の承諾を得た場合は極度額を増額することができると思いますが、これは減額のときも承諾は必要なのでしょうか？
12	下記2つの問題の違いを教えて下さい。 　No2844 　宅地建物取引業を営むＡ社が、「Ａ社は、売主Ｂの代理人として、土地代金 5,000万円を受領した」旨を記載した領収書を作成した場合、当該領収書の納税義務者はＡ社である。 　⇒「正解」・・・・領収書を作成したA社が納税義務者である。 　No2849 　土地の売却の代理を行ったA社が「A社は、売主Bの代理人として、土地代金5,000万円を受領した」旨を記載した領収書を作成した場合、当該領収書は、売主Bを納税義務者として 　印紙税が　課される。 　⇒「不正解」・・・・領収書を作成したA社が納税義務者である。
13	以下の過去問に対する報酬に関する内容が理解できません。教えて下さい。 　【2012-問035】　 　2019年10月以後、宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社（消費税課税事業者）は 　買主Dから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、BとDの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法 　の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は320万円（うち、土地代金は100万円）で、消費税額及び地方消費税額を含む 　ものとする。 　（ウ） 　A社がBから100,000円の報酬を受領した場合、C社がDから受領できる報酬の上限額は208,000円である。
14	2017年の問26－1の場合は売主、買主の話ではなく、貸主、借主の話ではありますが、類似の扱いで貸主は媒介手数料×２上限、借主は媒介手数料×１上限までしか受領できないのかな？と考えたのですが、いかがでしょうか。 　問題はＡ及びＣ両者とも２２万円を上限に受領できるとあります。これはあくまで受領出来るうる上限を言っていて、貸主からいくら借主からいくらとは言っていないよ 　ということなのでしょうか？ 【2017－問026】 2019年10月以後、宅地建物取引者Ａ（消費税課税事業者）は貸主Ｂから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ（消費税課税事業者）は借主Ｄから建物の貸借の媒介の依頼を受け、ＢとＤの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか、なお、１か月分の借賃は９万円（消費税等相当額を含まない。）である。
15	抵当権の譲渡について（テキストP.22） 　「抵当権の譲渡」と「順位の譲渡」の違い 　「抵当権の放棄」と「順位の放棄」の違い 　＊配当結果を見ると同じようなのですが、それぞれの違いがよくわかりません。 　　また、実際試験問題で出題されたとき、どのように整理して考えればいいのでしょうか？
16	先取特権について（テキストP.23） 　「不動産の保存・工事を登記すれば先順位の抵当権に優先する」の意味がわかりません。保存・工事とは？
17	時効の更新は相対効だと思っていたのですが、問題集No.172では保証人に及ぶとなっていますが、理解が間違っていますでしょうか？
18	宅建問題集SPM2020実践編№2663日影規制についてテキストでは商業地域、工業地域及び工業専用地域にも高さ10ｍ超となっているのですがどういう事でしょうか？
19	建築基準法の特殊建築物は建築主事又は、指定確認検査機構への確認が必要だと思いますが、事務所や銀行など特殊建築物ではないものの200㎡を超えている普通建築物は 　確認が必要なのでしょうか。
20	宅建問題集SPM2020基礎編№1121　同法の規定が適用された際の道路の境界線。これがセットバックの事を言ってるかもしれないと迷ってのですが何を表してるの 　でしょうか？
21	2018過去問11解説「専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする事業用定期借地権を設定するには、その契約は、公正証書によってしなければならない。しかし、 　単に専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする賃貸借契約を締結するからといって、公正証書にしなければならないということはなく、契約自体が無効となるわけ 　ではない（借地借家法23条1項）。」 　Ｑ上記下線部で、公正証書によって契約しなければならないけど、その下、契約締結するかあらといって公正証書にしなければならないというわけではない。とあるのですが、 　どのような意味になりますでしょうか。
22	2017年問32に宅建業者は、一部の事務所を廃止し、営業保証金を取り戻そうとする場合は、供託した営業保証金につき、還付を請求する権利を有する者に対し、6月以上 　の期間を定めて申し出るべき旨の公告をしなければならない 　2018問44－保証協会の社員が地位を失ったときは、保証協会が弁済業務保証金の還付請求者に対し一定期間内に申し出るべき公告をした後でなければ、弁済業務保証金分担金 　の返還を受ける事ができない。単に一部の事務所の廃止では事業は継続しているので、公告は不要である。・・・と問題、解説にあるかと思います。 　上記からしますと、一部事務所廃止の場合について、営業保証金の取戻しの場合は、公告が必要で、弁済業務保証金分担金の取戻しには公告は必要がないという解釈でよろしか 　ったでしょうか。
23	都市計画施設の区域内で建築物の新築をしようとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならないが、階数が2以下の木造建築物で、容易に移転し又は除却 　することができるものの新築であれば、許可が必要となることはない。（設問1081） 　→開発許可に関する問題でしょうか。設問の意図がよくわかりませんでした。
24	・木造の建築物で階数が2、高さ13ｍ超であるものは、必ず構造計算によって安全を確かめなければならない。（設問1102） 　・木造3階建て住宅の新築には、建築基準法における建築確認を受けなければならない。（設問1103） 　・準防火地域内においては、地階を除く階数が4以上である建築物は原則として面積に関係無く準耐火建築物とすることはできない。（設問1149） 　→「耐火構造にすべき木造建築物」「構造計算」「4階建て以上、高さ16M超」「防火地域・準防火地域」の整理がつかずにおります。建築確認のひとつに構造計算があり、 　４階以上高さ１６m超の木造建築物は、さらに構造計算が必要で、しかも防火地域・準防火地域の場合は、別途、耐火構造にすべき防火規制がある、との認識でよろしい 　ものでしょうか。
25	以下の設問では、Aは業者B⇒業者C　に勤務先が変わるので　甲県知事に勤務先の商号等の変更の登録を遅滞なく行わなければならないのではないですか？ 　「申請することができる」というのは間違っているのではありませんか？ 　Q609「Ａは、甲県知事に登録し宅地建物取引士証の交付を受けている。Ａが国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者Ｂに勤務する場合、Ａが、宅地建物取引 　業者Ｂを退職し、丙県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Ｃ に勤務することになった場合、Ａは、甲県知事を経由して丙県知事に登録の移転を申請することができる。」
26	基礎編・問題784の契約とはは何ですか？ 　引き渡し後2年間、契約解除できないとのことですが、何契約の解除ができないのでしょうか. ご指導よろしくお願いします。
27	問題集の問1551の建築基準法の問題ですが、高さ31ｍを超える建築物には非常用のエレベーターを設けなければならないのではないでしょうか。 　そこに床面積の要件等が加わると、設けなくても良いのでしょうか。
28	土地区画整理事業の施工地区では、原則知事の許可が必要だと思います。 　これは、たとえば、都市計画制限の非常災害の応急措置、都市計画事業の施工として行う行為や軽易な行為の場合であっても許可不要になるのでしょうか。
29	テキストの問1145（法令上の制限の２）の問題文にある日影規制は地方公共団体が定めるため、○のような気がします。 　なぜ×なのかをお教えくださいませ。
30	2016年過去問 　抵当権が設定されている土地が競落されても法定地上権が成立しているとき、その土地上の所有者に対し明け渡しを求めることはできない。〇 　2015年過去問 　賃借地上の建物を抵当権の目的とした場合、建物の所有権と建物所有のための借地権が一体となって財産価値を形成している。よって建物についての抵当権の 　効力は一定の場合を除き敷地の賃借権にも及ぶ。〇 　2016の内容は、よく聞くように思いますし、2015内容も言われれば納得みたいなところがあるのですが、言っている事のどこがどう違うのでしょうか。
31	この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者 　の承諾を得ている場合を除き、借賃の1月分の0．55倍に相当する金額以内とする。 　【井真井】 　依頼者の承諾が無い場合には絶対に0.55倍相当額までしか、双方には請求してはダメだとしているのは、「居住の用に供する建物の賃貸借の媒介」に限定していること 　に気づかれましたでしょうか？要するに、「土地の賃貸借」や「事務所・工場等の居住用以外の建物の賃貸借」の場合には、依頼者の承諾が無くても、極端な話、全額を 　どちらか一方に請求しても構わないということになります。 上記のご説明については理解はできましたが、なぜ「居住の用」と「土地の賃貸借」等で違いを設ける必要があるのでしょうか。
32	市街化調整区域内でアスファルトプラントを造る目的で行う、5,000 ㎡の造成工事は開発許可不要である。 　（設問1045） 　市街化調整区域内で行われる開発区域の面積が1ha未満のミニゴルフコースの建設のための開発行為は、開発許可が不要である。（設問1046） 　→なぜ市街化調整区域内のみ、規模に関わらず開発許可が必要なのでしょうか。
33	2014過去問３３で「違反する」。 本肢の場合、手付金100万円と中間金500万円の合計額600万円について保全措置を講じなければならない（同法41条1項）。 　中間金が生じることは契約時点でわかっていたことである。だったら、最初の手付金100万円を受領する前に保全措置を講じた上で手付金と中間金を受領しなけれ 　ばならない。 　上記解説では、中間金が発生する事は契約時点でわかっていた事であるから、手付金と中間金の合計が保全措置対象額であるなら、手付を受領する前、すなわち最初から 　保全措置をしろと言っているかと思います。 　対して、2016問４３では、最初の手付金150万円は、保全措置が不要な範囲である。しかし、その後の中間金350万円を受領する時点においては、保全措置が必要となる 　ため、あらかじめ先に受領している150万円を含め保全措置を講じた後でなければ、350万円を受領することはできない。 　当初手付金は保全措置不要であるから保全措置をしないで受領した後、中間金を受領する（手付＋中間金が保全措置を要する額となる）前に手付金と中間金に保全措置を講じ 　てから中間金を受け取れとあります。 　上記は言っていることが異なるようにも思いました。一般的には2016年の解釈をしてたのですが、いかがでしょうか。
34	宅建問題集SPM2020実践編№2181「不動産売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは 　これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはならない。」 　この問題を見た時に当事者が両方とも宅建業者だったら？というのがよぎってしまったのですが、本番試験ではどう判断すべきなのでしょか？
35	宅建問題集SPM2020基礎編№930「保証協会に加入しているＡは、取引が成立するまでの間に宅地建物取引士をして、保証協会の社員である旨及び当該保証協会の名称 　を説明させなければならない。」この問題ではテキストの重要事項説明35条補足の17番として記載があったため、宅地建物取引士をして説明するものと思っていたのですが、 　理由を教えて下さい。
36	自ら売主制限の手付金の保全措置のタイミングについてですが手付金と中間金があるとして手付金の時点では不要な金額なのでしなくてよくて、中間金を貰った時に合計額 　が必要な金額に達したら全額にするこのような考え方でいいでしょうか？
37	宅建問題集SPM2020基礎編№756「5,000万円の土地売買契約において宅地建物取引業者である売主が1,500万円の金銭を手付として受領した場合、宅地建物取引業者 　ではない買主が手付を放棄して契約を解除したときには、売主は受領した金銭を一切返還する必要はない。」について、1,500万円を受領した時点で宅建業法違反って訳 　ではなく、解除した時に返還すればOKなのでしょうか？
38	手付金において「どちらか一方が履行に着手したら解除できない」と「相手方が履行に着手したら解除できない」の2パターン存在する気がするのですが、この2つは合って 　るのかと、そうであれば区別の方法を教えて下さい。
39	宅建問題集SPM2020実践編№1921について、この問題において普通借家契約と定期借家契約を区別するポイントはどこでしょうか？
40	自分なりに国土利用計画法の事前届け出をまとめてみたのですが、合っているかご確認いただけますでしょうか? 　 監視区域は土地利用審査会及び関係市町村の意見を聞かなければならない。（注視区域も？？） 　 規制区域のみ知事の不許可があると買い取り制度がある（規制区域は、届け出ではなく、許可　無許可・無届は無効　規制区域を指定するのは原則知事だが、 　例外として国土交通大臣）建築審査会の確認を受けられなかった場合に公告しなければならない。
41	国土利用計画法の国・地方公共団体が絡んでいる場合は届け出不要とのことですが、例えば、URなどの微妙な立ち位置も含まれるのでしょうか。
42	アパートの賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、 　消費税を含め借賃の1.1箇月分の2分の1に相当する金額以内である。尚、消費税は10％とする。（設問818）○ 　宅地の賃貸借の媒介をした場合、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は依頼者の承認がないときには、賃料の1カ月分の0.55倍に相当する金額を限度とする。 　(設問824)　× 　→いずれも双方から受領できる媒介報酬の合計金額は同じ（1ヶ月分賃料＋消費税）になると思うのですが、一方から受領できる金額の上限が違うということが、重要 　なのでしょうか。。
43	宅地建物取引業を営むＡ社が、「Ａ社は、売主Ｂの代理人として、土地代金 5,000万円を受領した」旨を記載した領収書を作成した場合、当該領収書の納税義務者は 　Ａ社である。（No2844） 　土地の売却の代理を行ったA社が「A社は、売主Bの代理人として、土地代金5,000万円を受領した」旨を記載した領収書を作成した場合、当該領収書は、売主Bを納税義 　務者として印紙税が課される。(No2849) 　SPM2020実践編より問2844と2849の違いを教えて下さい。
44	買主が引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであることを知らないまま契約を締結したが、売主は当該事実を知っていた場合、 　買主は当該事実を知った時から1年以内に売主に担保責任の追及を行わなければ、契約不適合責任を追及することができなくなる。 　不適合について知ったときから1年以内に通知しなければ、不適合を理由に追完請求、減額請求などができない 　（民法566条） 　買主が種類品質に関する不適合責任を知った時から5年、給付の時から10年で消滅時効にかかる。（166条） 　違いが判りませんでした、ご教示くださいませ。
45	Ａには、相続人となる子ＢとＣ がいる。Ａは、Ｃ に老後の面倒をみてもらっているので、「全資産である甲土地の所有権をＣ のみに相続させる」旨の有効な遺言をした。 　Ａの死亡後、ＢがＣに無断で法定相続分を処分してしまった場合、CはＢから甲土地の2分の1の所有権を取得したＤに対して、登記が無くても対抗することができる。 　（No1858） 　甲不動産につき兄と弟が各自2分の1の共有持分で共同相続した後に、兄が弟に断ることなく単独で所有権を相続取得した旨の登記をした場合、弟は、その共同相続の登記 　をしなければ、共同相続後に甲不動産を兄から取得して所有権移転登記を経た第三者に自己の持分権を対抗できない。(No1905) 　宅建問題集SPM2020実践編№1858 　宅建問題集SPM2020実践編№1905 　2つの違い(登記がいる、いらない)についてもう少し詳しく教えて下さい。
46	（No1733） 　時効は、一定時間の経過という客観的事実によって発生するので、消滅時効の援用が権利の濫用となることはない。 　解説：具体的事情によっては、消滅時効の援用が権利の濫用になることもある。 　宅建問題集SPM2020実践編№1733の具体的事情って何ですか？
47	ＡはＡ所有の土地をＢに対し1億円で売却する契約を締結し手付金1千万円をＢから受領した。ところが決算日になってＢは土地価格の下落を理由に残金の支払いを拒んだ。 　Ｂが、ＡＢ間の売買契約締結後、この土地をＣ に転売する契約を締結していた場合、Ａは、ＡＢ間の売買契約を解除しても、Ｃ のこの土地を取得する権利を害することは 　できない。（1708） 　宅建問題集SPM2020実践編№1708：Cが移転登記を済ませていた場合、CはAに対抗できるとの事ですがAB間の関係は詐欺とか強迫等だと何に当たりますか？
48	開発許可の場面で農林漁業用建築物の場合は市街化区域の場合以外は許可不要と思いますが、この許可不要は面積問わず、許可不要ということですよね。 　例えば、準都市計画区域で4000平米の時でも許可不要なのか面積用件はきちんと満たす必要があるのかをお教えくださいませ。
49	地代等の増額について協議が調わない場合、借地人は増額を正当とする裁判が確定するまでは相当と認める借賃を支払えばよい。（No243） 　賃借人が家賃を支払おうとしても、賃貸人がこれを受領せず、以後の家賃の受領を明確に拒んだ場合においても、賃借人は、家賃を供託しないと、履行遅滞になる。 　(No264) 　宅建問題集SPM2020基礎編№243は債務不履行について裁判である。宅建問題集SPM2020基礎編№264は裁判でないの違いということでよろしいのでしょうか？
50	[業法4]の問題875につきましては、ご教授をお願い致します。 　代理の場合、本人が行っていることになるので、宅建免許は必要ということは理解できますが、以下の論点が理解できません。 　1）アパートが不動産として今は一つでも、今後は各部屋毎に売却するのであれば、区分所有と同じ扱いにならないのでしょうか？ 　2）「不動産業者Ａに媒介依頼する場合、取引相手は不動産業者Ａのみとなるため」と解説にありますが、媒介はあくまで単なる仲介であって、 　本質的には当該アパートオーナーの取引相手は不特定多数の買主となるのではないでしょうか？つまり、「取引相手は不動産業者Ａでない」のではないでしょうか？

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